★ 大 大 江苏省 人民代表大会常务委员会 公报 2021 第八号 淮安市住宅物业管理条例 （2019年10月25日淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十 七次会议通过2019年11月29日江苏省第十三届人民代表大会常务 委员会第十二次会议批准根据2021年10月27日淮安市第八届人民 代表大会常务委员会第四十四次会议通过，2021年12月2日江苏省第 十三届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准的《淮安市人 民代表大会常务委员会关于修改<准安市住宅物业管理条例》的决 定》修正) 目录 第一章总则 第一章总则 第二章住宅物业管理区域与共有物业 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护 第一节住宅物业管理区域 物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境， 第二节共有物业 促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国 第三章管理组织形式 民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管 第一节业主和业主大会 理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条 第二节业主委员会 例。 第三节 物业管理委员会 第二条本市行政区域内的住宅物业管理 第四章物业管理服务 及其监督管理活动,适用本条例。 第一节前期物业管理 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管 第二节 理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主，通过 物业服务合同 第三节 物业服务收费与公共收益 选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区 第五章物业使用与维护 域内的建（构)筑物及配套的设施设备和场地进 第一节‧物业使用 行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩 第二节物业维护 序的活动。 第三节，老旧小区 第三条市、县(区)人民政府应当加强对住 第六章监督管理 宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳 第七章法律责任 人现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体 第八章，附则 系：制定扶持政策，引导物业服务企业为老旧小 区、保障性住房等提供物业服务。 — 152 — 市、县（区)人民政府应当建立联席会议制 工程设计方案时，应当听取物业所在地县（区)物 度,协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和 业管理主管部门和街道办事处（镇人民政府)对 问题。 住宅物业管理区域划分的意见。 街道办事处（镇人民政府)具体负责本辖区 建设单位应当根据物业建设用地规划许可 内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区 证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设 居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政 备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分 府)做好住宅物业管理相关工作。 期开发、两个以上建设单位开发或者具有不同物 第四条市、县(区)物业管理主管部门负责 业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用 本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管 的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分 理。有关主管部门按照各自职责，做好住宅物业 割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管 管理相关工作。 理区域。 第五条市、县（区)人民政府及其相关部 已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域 门、街道办事处（镇人民政府）可以通过购买服务 的，由县(区)物业管理主管部门会同街道办事处 等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等 (镇人民政府)提出住宅物业管理区域划分方案， 第三方机构参与住宅物业管理相关活动。 在征求相关业主意见后予以确定。 鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业 第八条新建物业出售前，建设单位应当将 委托第三方机构开展项目承接查验、物业费测 划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（区) 算、物业服务质量评估等活动。 物业管理主管部门备案,并将已备案的住宅物业 第三方机构应当依照法律、法规和合同的约 管理区域在商品房买卖合同中明示。 定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、全 已划定住宅物业管理区域并实施物业管理 面。 但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县 第六条市、县(区)人民政府应当建立和完 (区)物业管理主管部门备案。 善住宅物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检 第九条住宅物业管理区域划定后不得擅 查,并将住宅物业管理工作纳人年度工作目标责 自调整。 任考核。 住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当 依照相关法律、法规的规定办理。 第二章住宅物业管理区域与共有物业 住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住 宅物业管理区域备案。 第一节住宅物业管理区域 第二节共有物业 第七条住宅物业管理区域的划分以有利 于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建 第十条住宅物业管理区域内的下列配套 筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、 设施设备和相关场所属于业主共有： 社区布局、社区建设等因素确定。 （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设 自然资源和规划主管部门在审查住宅建设 施设备使用的房屋； 一153— (二)共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； 积，不得将物业服务用房计人公摊面积。 (三)除城镇公共道路以外的其他道路，以及 业主委员会办公、议事用房在物业服务用房 除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他 中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业 绿地； 协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米 （四)建设单位以商品房买卖合同或者其他 配置。 书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备； 未经业主大会同意，物业服务企业、业主委 （五)其他不属于业主专有部分，也不属于市 员会不得改变物业服务用房的用途。 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施； 第十三条建设单位在办理房屋所有权首 (六)法律、法规规定的其他共有部分。 次登记时应当将住宅物业管理区域内依法属于 业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设 第十一条自然资源和规划主管部门在核 发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标 施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使 注的物业服务用房的位置和面积进行审核。物业 用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机 所在地县(区)物业管理主管部门在住宅物业交 构应当在不动产登记簿上予以记载。 第十四条新建物业出售时，建设单位应当 付使用前，应当对物业服务用房进行核实。 建设单位应当在住宅物业管理区域内按照 向物业买受人明示下列内容： 下列标准配置必要的物业服务用房： （一)住宅物业管理区域的四至范围说明及 （一）建筑面积不低于本住宅物业管理区域 附图； 内地上地下各类物业总建筑面积的千分之四，低 (二)公共场所、共有绿地的面积和位置； 于一百平方米的,按照一百平方米配置； （三)地下室、底层架空层、天台的面积及权 (二)相对集中安排在住宅物业管理区域中 属; 心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下， （四）物业服务用房的面积和位置； 配置在住宅楼内的，应当有独立通道； (五)其他需要明示的场所和设施设备。 (三)办公区配置公共卫生间,并配置独立计 物业服务企业应当将前款所列内容在住宅 量水、电表等设施，预设通讯、有线电视、网络宽 物业管理区域内向全体业主长期公告。 带等端口； (四)适度装修。 第三章管理组织形式 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付 前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业 第一节业主和业主大会 服务用房。 第十二条物业服务用房竣工验收后,建设 第十五条房屋的所有权人为业主。 单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无 尚未依法办理不动产登记的下列主体，在物 偿移交,并接受物业所在地县(区)物业管理主管 业管理活动中应当认定为业主： 部门和街道办事处(镇人民政府)监督。 （一)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文 建设单位在办理商品房预售许可、现房销售 书取得房屋所有权的人； 备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面 (二)因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人； —154 — (四)按照相关规定交纳住宅专项维修资金； (三)因合法建造取得房屋所有权的人。 (五)按照约定支付物业费； 尚未依法办理不动产登记，基于买卖、赠与、 (六)不得损害公共利益和他人合法权益； 征收补偿协议等已经合法占有房屋专有部分的 （七）配合物业服务企业执行政府依法实施 人，可以认定为业主。 的应急处置措施和其他管理措施； 已经达到交付使用条件，尚未向物业买受人 （八)相关行为应当符合节约资源、保护生态 交付的专有部分，建设单位享有业主权利、履行 环境的要求； 业主义务。 (九)法律、法规规定的其他义务。 第十六条业主在住宅物业管理中,享有下 第十八条一个住宅物业管理区域成立一 列权利： 个业主大会。业主大会由该住宅物业管理区域内 （一)接受物业服务企业按照物业服务合同 的全体业主组成。 约定提供的服务； 住宅物业管理区域内业主户数较少且经全 (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理 体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业 的有关事项提出建议； 主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议 业主大会自首次业主大会会议表决通过业 事规则的建议； 主大会议事规则和管理规约之日起成立。 (四)参加业主大会会议,行使投票权； 第十九条符合下列条件之一的，应当召开 （五）选举业主委员会成员，并享有被选举 首次业主大会或者业主代表大会会议： 权; （一)住宅物业管理区域内房屋出售并交付 (六)监督业主委员会、物业管理委员会的工 使用的建筑面积达到百分之五十以上的； 作; (二)住宅物业管理区域内业主已人住户数 （七)监督物业服务企业履行物业服务合同； 的比例达到百分之五十以上的。 （八)对物业共用部分、共用设施设备、相关 第二十条符合召开首次业主大会会议条 场地使用及收益情况享有知情权和监督权； 件的，建设单位应