镇江市住宅物业管理条例 （2021年10月27日镇江市第八届人民代表大会常务 委员会第三十七次会议通过 2021年12月2日江苏省 第十三届人民代表大会常务委员会第 二十七次会议批 准） 目 录 第一章 总则 第二章 前期物业管理 第三章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会 第二节 业主委员会 第三节 物业管理委员会 第四章 物业服务 第五章 物业使用和维护 第六章 监督管理 第七章 法律责任 第八章 附则─ 1 ─ 第一章 总则 第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护住宅物业管理 各方合法权益，营造良好居住环境，促进和谐社区建设，根据 《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》 和《江 苏省物业管理条例》 等法律法规，结合本市实际，制定本条 例。 第二条　本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活 动适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住 宅物业、住宅小区内的非住宅物业 以及与住宅楼结构相连的非 住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业 服务区域内的建筑物、构筑物以及配套的设施设备和相关场地 进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条　物业管理坚持党委领导、政府主导、业主自治、 多方参与、民主协商、科技支撑的工作格局。 将物业管理纳入 社区治理体系， 建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员 会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等 共同参与的治理架构。 推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会建立党─ 2 ─组织，发挥党建引领作用。 第四条　市、县级市（区）人民政府应当加强 对物业管理 工作的组织领导， 将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区 建设体系；制定、落实扶持政策， 加强对旧住宅小区、保障性 住房的物业管理和服务；建立健全物业管理综合协调工作机制 和考核机制，提高物业服务和管理水平。 街道办事处、镇人民政府（以下简称街道办镇政府）负责 对本辖区内物业管理 和业主自治活动的指导、协助和监督，协 调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前 期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系 。 居（村）民委员会 协助街道办镇政府做好物业管理相关工 作，并对业主自治进行指导。 第五条　市、县级市（区）物业管理主管部门负责本行政 区域内物业管理活动的监督管理工作。 城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、市场监 督管理、发展和改革、生态环境、 应急管理、消防救援等有关 部门和机构，按照各自职责，履行物业 服务区域内的监督管理 职责。 第六条　物业服务行业协会应当建立完善 并落实自律管理 制度，规范从业行为，协助物业管理主管部门 编制行业标准， 组织法律法规、物业服务 标准、专业服务项目和技能等业务培─ 3 ─ 训，调解行业纠纷，推行智慧物业服务，监测并定期公布物业 服务成本信息和计价规则。 引导、鼓励物业服务企业加入行业协会。 第七条　市、县级市（区）人民政府及其有关部门、街道 办镇政府等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程 监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。 鼓励业主大会、业主委员会 、建设单位、物业服务企业等 委托第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费 用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。 第八条　物业管理主管部门、街道办镇政府、居（村）民 委员会、行业协会等应当建立和完善物业管理 纠纷处理机制， 鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理纠纷。 第二章 前期物业管理 第九条　建设单位销售物业前，应当通过公开招标投标的 方式选聘前期物业服务企业，并与其 签订前期物业服务合同。 建设单位应当参照物业管理主管部门提 供的示范文本制定前期 物业服务合同和临时管理规约；修改示范文本的，不得侵害物 业买受人的合法权益。 建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和 临时管─ 4 ─理规约向物业买受人明示并予以说明。 物业服务企业 应当自前期物业服务合同 签订之日起十五日 内，将前期物业服务合同和 临时管理规约向县级市（区）物业 管理主管部门备案。县级市（区）物业管理主管部门应当及 时 告知街道办镇政府 。 前期物业服务合同 解除的，建设单位应当提前六十日 书面 告知县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府，并 在物 业服务区域内显著位置公告。 第十条　建设单位与物业服务企业应当对物业 服务区域内 的共用部分、共用设施设备进行 查验，确认现场查验结果，形 成查验记录，签订物业承接查验协议。建设单位与物业服务企 业可以共同聘请第三方机构参加物业 承接查验。在物业承接查 验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位应当 邀 请县级市（区）物业管理主管部门和街道办镇政府参加，并 接 受其监督。县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府 接 到邀请后，应当派员参加。 对承接查验发现的问题，建设单位应当 及时予以整改，或 者委托物业服务企业整改。建设单位与物业 买受人交付物业 时，应当将物业承接查验协议备案情况书面告知业主并在物业 服务区域显著位置予以公告。 建设单位和物业服务企业 在物业承接查验中不得恶意串─ 5 ─ 通、弄虚作假，侵害业主利益。 物业服务企业应当将物业 承接查验资料建档保存。物业承 接查验档案属于全体业主所有，业主有权 免费查询。 第十一条　建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当 将物业服务用房的位 置、面积等在附件附图中予以注明，并加 盖建设单位公章；对 分期开发的物业服务区域，建设单位应当 按照整个物业服务区域的配 置要求，在先期开发的区域内一次 性配置或者提供临时物业服务用房。建设单位 在未按照规划配 置物业服务用房前， 不得擅自变更、分割临时物业服务用房。 物业服务用房属于全体业主共有，任 何单位和个人不得擅 自占用。 前期物业服务合同期 间，依照约定由物业服务企业出租或 者经营的物业服务用房，其 租赁或者经营期限不得超过合同期 限，其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。 第十二条　普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导 价。政府指导价调整后，物业服务企业需要对原物业服务合同 约定的收费标准进行调整的，应当遵循下列程序： （一）物业服务企业委 托专业机构对上一年度物业项目经 营情况进行审计的，在物业服务区域内显著位置公示审计报 告，公示期限不少于三十日，并将审计报告报送街道办镇政 府；─ 6 ─（二）物业服务企业将 拟调整的服务内容、服务标准和收 费标准在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于三十 日，并书面告知街道办镇政府、县级市（区） 价格和物业管理主 管部门； （三）调价方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的 业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决 专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同 意。表决结果在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少 于十五日。公示期满后，物业服务企业可以按照调整后的价格 收取物业公共服务费。 业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办镇 政府、县级市（区）物业管理主管部门 投诉；对调整的收费标 准有异议的，可以向县级市（区）价格主管部门投诉。 第十三条　前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设 单位应当按照规定 程序重新选聘物业服务企业，并监督物业服 务企业之间依法交接： （一）前期物业服务合同期 满，业主大会尚未成立，物业 服务企业不续签的； （二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整 改，物业服务企业 逾期拒不整改，或者整改达不到标准，建设 单位依法依约提前解除合同的；─ 7 ─ （三）物业服务企业 擅自退出的； （四）物业服务企业 被吊销营业执照的； （五）法律、法规规定的其 他情形。 建设单位重新选聘物业服务企业， 新物业服务企业 调整服 务内容、服务标准和物业服务收费方案的，应当由已销售物业 专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以 上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且 参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务区域内显著位 置进行公示，公示期限不少于十五日。 第十四条　物业服务企业退出的，新物业服务企业进入 前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设 单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业 退 出物业服务区域九十日前，应当书面告知业主、街道办镇政 府。街道办镇政府应当 在物业服务企业退出前，组织成立业主 大会或者物业管理委员会， 依法决定管理模式。 第十五条　建设单位应当按照国 家规定的保修期限和保修 范围，承担物业的保修责任。 建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当按照物业建 筑安装总造价百分之一的比例交存物业保修金，用于物业保修 期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的维修 费用。物业 保修金不得纳入房屋建设成本。─ 8 ─