— —1衡水市物业管理条例 （2020年8月27日衡水市第六届人民代表大会常务委员会第二十九次 会议通过，2020年11月27日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二 十次会议批准，根据2021年11月23日河北省第十三届人民代表大会常 务委员会第二十七次审查批准《衡水市人民代表大会常务委员会关于修改 < 衡水市养犬管理条例 >等三部法规的决定》修正 ） 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体合 法权益，改善人民生活和工作环境，满足人民日益增长的美好生 活需要，打造共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共 和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本 市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的物业管理及其监督管理，适用本 条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定 委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及 其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境 卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管— —2理人。 第三条 市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现 代服务业发展规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业 扶持政策，促进智慧平安社区建设，推动物业管理规范化、市场 化。 第四条 业主大会、业主委员会、物业服务人等在中国共产 党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，建立健全社 区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人 议事协调机制。 引导和支持业主中的中共党员通过法定程序成为业主代表、 业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥先锋模范作用，依法 履行职责。 第五条 市、县（市、区） 住房和城乡建设主管部门按照属 地管理原则，负责辖区内物业监督管理工作，履行下列职责： （一）研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范； （二）物业服务企业和从业人员的监督管理； （三）组织和管理物业管理招标投标活动； （四）物业服务合同备案和物业承接查验备案； （五）维修资金的监督管理； （六）协调处理物业管理矛盾纠纷； （七）法律、法规规定的其他职责。— —3第六条 市、县（市、区） 有关主管部门依据职责分工，共 同做好物业监督管理工作： （一）民政部门负责指导无物业管理的小区依托居（村）民 委员会实行自治管理； （二）行政审批主管部门负责物业服务用房、加装电梯、电 动车充电等项目的规划及调 整变更 管理，协助开展物业管理区域 划分； （三）城市管理综合行政执法部门负责查处物业管理区域内 违规饲养家畜家禽 ，占用和毁坏绿 地，擅自伐移树木 ，私自张贴 广告等违法违规行为; 依法对擅自改变建筑物、构筑物以及其他 设施的用途、形式、色彩或者材质，擅自改变房屋外立面，私搭 乱建，餐饮服务业油烟污染 等违法违规行为实施行政处 罚； （四）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照 经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、 锅炉等特种设备的安 全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和 使用等方面的违 法违规行为；负责物业管理区域内物业服务 收费的监督检查工作， 依法查处各类价 格违法违规行为; （五）公安机关负责开展社区 警务工作，加强物业管理区域 内治安防范，对监控安防等开展监督检查，查处住宅小区内影响 公共安全、公共秩序的违法违规行为; （六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境 保护监督— —4管理工作； （七）价格主管部门会同相关部门负责实行政府指导 价物业 服务收费标准的制定与调整； （八）卫生健康主管部门负责物业管理区域内 传染病防 治、 生活饮用水卫生监督； （九）其他有关主管部门按照 各自职责做好物业监督管理相 关工作。 第七条 街道办 事处（乡镇人民政府）履行下列物业监督管 理职责： （一）组织和指导成立业主大会、 选举业主委员会，组建物 业管理委员会，组织和指导业主委员会 换届改选，负责业主委员 会备案； （二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责； （三）指导和监督物业服务人依法履行 义务，对物业服务实 施情况开展监督检查； （四）建立物业管理矛盾投 诉调解机制，协调处理物业管理 纠纷； （五）负责物业档案管理，协助开展辖区内物业服务企业及 其项目经理信用信息采集 和核查工作； （六）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会协 助和配合街道办 事处（乡镇人民政府）— —5开展物业监督管理相关工作，对业主大会、业主委员会和物业服 务人的日常工作进行指导和监督。 第八条 未成立业主大会、业主大会 未能选举 产生业主委员 会或者业主委员会 不能正常履行职责的物业管理区域， 街道办 事 处（乡镇人民政府）负责组建物业管理委员会。物业管理委员会 成员由街道办 事处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设主管部门 、 居（村）民委员会、业主和物业 使用人代表等组成。 物业管理委员会作为 临时机构，组织业主共同决定物业管理 事项，协调解决物业管理中出现的问题，并推动符合条件的物业 管理区域成立业主大会、 选举产生业主委员会。 物业管理委员会自业主委员会 选举产生之日起停止 履行职责， 与业主委员会办理移交手续后解散 。 第九条 物业管理行业协会应当加 强行业自律管理，规范物 业服务行为，依法制定和组织实施自律 性规范，组织业务培训， 调解物业服务企业之间的纠纷，协助住房和城乡建设主管部门开 展物业监督管理相关工作，促进行业健 康发展。 第十条 住房和城乡建设主管部门应当加 强居（村）民委员 会、物业管理委员会、业主委员会委员和物业服务企业相关人员 的培训工作，提高物业管理和服务水平，所需 费用纳入同级财政 预算。 第十一条 本市建立健全调解与仲裁 、诉讼相结合的物业纠— —6纷多元化解决机制。 人民调解组织负责辖区内物业纠纷的 排查调解工作，监督调 解协议的执行，督促当事人履行 约定的义务。司法行政部门指导 人民调解组织做好物业纠纷人民调 解工作，会同住房和城乡建设 主管部门推动建立物业纠纷人民调 解组织，履行物业纠纷调 解职 能；指导物业管理行业协会推动建立行业 性调解组织。人民法院 审理物业纠纷案件，应当根据自愿合法原则，做好诉前和诉讼中 调解工作，引导当事人通过调 解方式解决纠纷。 人民法院和仲裁机构依法建立物业纠纷案 件快速 处理机制， 引导物业管理相关主体 运用法律手段，及时解决物业纠纷。 第十二条 物业管理委员会、业主大会和业主委员会、建设 单位、物业服务企业可以委托物业服务第三 方评估 机构，开展物 业承接查验、物业服务 费用、物业服务质量等评估活动。 第二章 业主、业主大会和业主委员会 第十三条 一个物业管理区域成立一 个业主大会。划分或者 调整物业管理区域时，县（市、区）住房和城乡建设主管部门应 当考虑建设项目规划用地范 围、建筑物规模、共用设施设备、社 区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，按照 以下方 式划分或者调整： （一）新建物业，物业管理区域按照建设用地规划 许可证确— —7定的红线图 范围划定； （二）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理区域范 围划定； （三）分期开发或者两个以上 建设单位开发建设的物业，其 配套设备设施共用的，应当划定为一 个物业管理区域；配套设备 设施能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域； （四）已经实施物业管理且毗邻 的不同物业管理区域，经各 自的业主大会同意后可以 合并为一个物业管理区域。 对物业管理区域划分有 争议的，由县（市、区）住房和城乡 建设主管部门确定。已经划定的物业管理区域 不得擅 自变更。 第十四条 房屋所有权人为业主。 尚未依法办理房屋所有权 登记，但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿 等法律行为已经合 法占有该房屋的人，视为物业管理关系中的业主。 业主依法享有业主权 利，承担业主义务。业主不得以放弃 权 利为由拒不 履行业主义务。 第十五条 物业管理区域内， 已交付 的专有部分面积超 过建 筑物总面积百 分之五十时，建设单位应当在三十日内向街道办 事 处（乡镇人民政府）报送下列筹备首次业主大会会议所需的 文件 资料： （一）物业管理区域划分资 料； （二）房屋以及建筑物面积清册 ；— —8（三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备 交付使 用资料； （六）物业服务用房配 置资料； （七）其他有关的 文件资料。 建设单位未 在规定期限内报送资料的，街道办 事处（乡镇人 民政府）可以向不 动产登记机构查询筹备首次业主大会所需相关 文件资料，不动产登记机构应当及时提供 。 第十六条 符合业主大会成立条 件的，经三十名以上的业主 或者占业主总人数百分之五以上的业主提出，可以向 物业所在地 街道办 事处（乡镇人民政府）书面申请筹 备业主大会。 街道办 事处（乡镇人民政府）应当自接 到申请之 日起六十日 内，组织成立首次业主大会会议筹备组。 第十七条 筹备组由业主代表和建设单位、街道办 事处（乡 镇人民政府）、社区党组织、辖区 公安派出所、居（村）民委员 会等单位代表组成。建设单位未派 代表参加筹备组的，不影响筹 备组的成立。 筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人 数应当占筹备组 总人数半数以上 。筹备组组长由街道办 事处（乡镇人民政府）代 表担任。筹备组中的业主代表 由街道办 事处（乡镇人民政府）在 民主推荐的基础上确 定。